Tag Archives: kaasomand

Korteriomanik, kõik seinad ei kuulu ainult Sulle!

28 märts

Eilsest on siis selge, et korteris suuremate ümberehituste tegemiseks ei piisa üksnes ehitusloast, vaid selleks tuleb taotleda ka kõigi teiste korteriomanike nõusolek.

Nimelt leidis Riigikohus 27.03.2015 lahendis nr 3-2-1-155-14, et lisaks korterelamu küttesüsteemile on kõigi korteriomanike kaasomandis ka korterelamu sise- ja välisseinad. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa üksi otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik kõigi korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. Juba varem oli teada, et elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) kuuluvad kõigi korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa.

Viidatud juhul olid korteriomanikud (või eelmised omanikud) kõrvaldanud keskküttetorustiku möödaviigud oma korteris. Samuti olid teinud ukseava hoone kandvasse seina, omades selleks ehitusluba.

Oluline on ka see, et Riigikohus rõhutas, et oluline pole, kes on ebaõige olukorra tekitanud, kas praegune või endine korteriomanik. Kohustus olukorra taastamiseks on praegusel omanikul. Tasub veel juurde märkida, et uus omanik saaks siis hiljem vanalt omanikult selle kahju tagasi nõuda (seda Riigikohus lahendis ei märgi).

Mis puudutab aga seinu, siis leiti järgmist. Ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega. Eelmise lause kahte viimast sõna tuleb eriti rõhutada, sest selle sisustamine, mis on oluline muutmine jääb meie endi (või tulevase kohtupraktika) teha. Ehitusluba üksi annab loa ukseava tegemiseks ja ukse ehitamiseks avaliku õiguse järgi, kuid see ei asenda kaasomanike nõusolekut asjaõigusseaduse § 74 mõttes. Kui tegemist on olulise muutmisega (mis on jälle hindamise küsimus) ning kõik kaasomanikud selleks nõusolekut ei anna, siis jääb vaid üle seda keelduva omaniku nõusolekut kohtus hageda. Eks aeg näitab, kas selline resoluutne seisukoht on mõistlik, aga selle lahendi pinnalt tasub ilmselt arvata, et kandva seina muutmine puudutab kõigi (eriti ülemiste naabrite) korteriomanike õigusi. Samuti tuleb olla korteriomandit ostes tähelepanelik, et selle küttesüsteemis/seintes pole tehtud olulisi muudatusi, sest pärast võib kaela sadada teiste korteriomanike nõue taastada algne olukord ning kas hiljem selle kahju omakorda eelmiselt omanikult kätte saab, on küsimus omaette.

Radiaatorite eemaldamisest on kirjutatud SIIN.

sein puruksPilt SIIT

Advertisements

Koduperenaiste varalised õigused

22 veebr.

Eelmise aasta lõpus ütles Riigikohus välja, et vabaabielusuhtes ühist majapidamist omavate elukaaslaste puhul, kellest üks töötab ja teenib raha ning teine peab majapidamist ja hoiab lapsi, võib lisaks ka eeldada ühist tahet, et kulutused kannab omavahelises suhtes just teeniv pool. See seisukoht võiks anda vabaabielus lapsi kasvatavale naispoolele kindlustunde, et ka tema panus ühisesse koosellu on mingil moel hinnatud.

Kaasus, mille pinnalt kohus sellisele järeldusele jõudis oli järgnev.

Elukaaslased sõlmisid ostjatena aprillis 2010 müüjaga lepingu, milles mõlemad said 1/4 mõttelises osas ühe paarismaja kaasomanikeks (kokku kuulus siis neile 1/2, s.o 1/4 + 1/4). Ostuhinna 1 850 000, notaritasud ning riigilõivu tasus üks elukaaslastest (meespool). Teine elukaaslane (naine) ei tasunud müüjale midagi ning sai paarismaja kaasomanikuks nö tasuta. Taustast veel niipalju, et pooled hakkasid aprillist 2007  elama vabaabielulises suhtes ja neil sündisid 2008 ja 2010 lapsed. Pärast teise lapse sündi otsustati osta ühiselt elamu. Pooled sõlmisid abielu juulis 2010. Alles pärast abielulahutust aprillis 2012 teatas mees, et naine on kohustatud talle tagastama poole paarismaja ostuhinnast. Majaosa osteti pere elamistingimuste parandamiseks ning naine ei käinud tööl, kasvatas ühiseid lapsi ja hoidis kodu korras, sel ajal kui hageja töötas aastaid Soomes. Mees pidas naist alusetult rikastunuks ning nõudis naiselt poolt müüjale tasutud summast (s.o 59 328,74 eurot) tagasi.

Nii maa-, ringkonna- kui ka Riigikohus jätsid mehe hagi naise vastu rahuldamata.

Nimetatud lahendis selgitab Riigikohus, millal saab vabaabielus elavatele kaaslaste õigussuhetele kohaldada seltsingu sätteid (VÕS § 580 jj). Nimelt leidis kõrgem kohus, et seltsingu sätted ei kuulu elukaaslaste puhul automaatselt kohaldamisele, vaid täidetud peavad olema ka teatud lisaeeldused:

– mõlemad elukaaslased on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused;

– elukaaslastel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks.

Konkreetses kaasuses aga naine rahaliselt kodu ostmisesse ei panustanud, seega ei kuulunud seltsingusätted kohaldamisele.

Millisel moel vabastas aga Riigikohus lõplikult naise mehele tagasimaksmise kohustusest? Kohus osutas, et paarismaja müüja ees olid mõlemad elukaaslased solidaarvõlgnikud. St sisuliselt võis müüja nõuda ostuhinna tasumist nii mehelt kui naiselt eraldi. Müüja ning elukaaslaste vahel eksisteeris nö “välissuhe”. Tasus üksnes mees, seega võlg müüja ees lõppes. Nüüd omavahelises sisesuhtes on teoorias mehel õigus esitada naise vastu pooles osas tagasinõue (regressiõigus). Seda välistaks aga, kui pooled oleksid tagasinõudeõigusest omavahelise mingisuguse kokkuleppega loobunud. Kohtud tõlgendasidki poolte toiminud elukorraldust ning otsuseid perekonnaelus kui mehe juba varasemat loobumist tagasinõudest naise vastu – poolte tegelik ühine tahe paarismaja mõtteliste osade ostmisel oli see, et mehel ei oleks müüa ees naise eest solidaarkohustust täites õigust naise vastu nõudeid esitada, kuna ta soovis anda naisele turvatunde, sest ostetud eluase oli mõeldud poolte ühiseks eluasemeks, pealegi olid pooltel ühised lapsed ja kavatsus kohe abielluda.

Niipalju siis perekonnas antud lubadustest ning nende kohtulikust tõlgendamisest.

koduperenainePILT SIIT

Radiaatorite eemaldamiseks on vajalik korteriomanike nõusolek

31 jaan.

Tänases 31. jaanuar 2013 Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-166-13 võib lugeda korteris radiaatorite eemaldamise õiguspärasuse eeldusest.

Radiaatori korterist eemaldamiseks on korteriomanikul vaja teiste omanike nõusolekut. Seda eelkõige põhjusel, et kortermajas olev küttesüsteem on korteromanike kaasomandis. Asjaõigusseaduse § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Nimelt koosneb korteriomand reaalosast, nö korterikarbist, ning mõttelisest osast kaasomandist. Nt on veel kaasomandis kortermaja ümbritsev maatükk, soojussõlm, elamusisene küttesüsteem jne. Sisuliselt, kui asud ühist süsteemi “lõhkuma”, pead selleks esmalt saama kõigi süsteemikasutajate jah-sõna.

Vaidluse sisu oli selline, et korteriomanik eemaldas korteri köögist radiaatori ning asendas selle elektriradiaatoriga. Kui majas asutati korteriühistu, paluti korduvalt korteriomanikul endine olukord taastada. Korteriomanik seda ei teinud ning palus talle saadetavaid küttearveid vähendada, kuna köetavat pinda oli ühe toa võrra vähem (41,8 m²). Korteriühistu nõudis küttearvete tasumist vastavalt korteriomaniku reaalosa suurusele (52,8 m²). Korteriomanik keeldus rohkem maksmast.

Seega oli põhiküsimus, kas korteriomanik peab tasuma korteriühistule kütteteenuse eest vastavalt korteriomanikule kuuluva korteriomandi reaalosa suurusele (52,8 m²) või tuleb korterist eemaldatud radiaatori tõttu tasuda korteriomanikul kütteteenuse eest vähem, sest korteriomandi reaalosa suuruse järgi küttekulude tasunõue oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Riigikohus leidis, et asjas esitatud asjaoludel ei olnud kütteteenuse eest korteriomandi reaalosa suuruse järgi tasu nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega, sest korteriühistu on algusest peale palunud korteriomanikul radiaatori taastada ning tasuda kütteteenuse eest vastavalt korteri reaalosa suurusele. Samuti osundas Riigikohus, et pole oluline, millistel asjaoludel korterist radiaator eemaldati, sest kohtud tuvastasid, et radiaatori eemaldamiseks ei olnud vaidlusaluse korteri omanikul teiste korteriomanike nõusolekut, mis AÕS § 74 lg 1 järgi on korteriomanike kaasomandis oleva küttesüsteemi muutmiseks vajalik.

Radiaatorite eemaldamine

Pilt SIIT

%d bloggers like this: