Korteriomanik, kõik seinad ei kuulu ainult Sulle!

28 märts sein puruks

Eilsest on siis selge, et korteris suuremate ümberehituste tegemiseks ei piisa üksnes ehitusloast, vaid selleks tuleb taotleda ka kõigi teiste korteriomanike nõusolek.

Nimelt leidis Riigikohus 27.03.2015 lahendis nr 3-2-1-155-14, et lisaks korterelamu küttesüsteemile on kõigi korteriomanike kaasomandis ka korterelamu sise- ja välisseinad. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa üksi otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik kõigi korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. Juba varem oli teada, et elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) kuuluvad kõigi korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa.

Viidatud juhul olid korteriomanikud (või eelmised omanikud) kõrvaldanud keskküttetorustiku möödaviigud oma korteris. Samuti olid teinud ukseava hoone kandvasse seina, omades selleks ehitusluba.

Oluline on ka see, et Riigikohus rõhutas, et oluline pole, kes on ebaõige olukorra tekitanud, kas praegune või endine korteriomanik. Kohustus olukorra taastamiseks on praegusel omanikul. Tasub veel juurde märkida, et uus omanik saaks siis hiljem vanalt omanikult selle kahju tagasi nõuda (seda Riigikohus lahendis ei märgi).

Mis puudutab aga seinu, siis leiti järgmist. Ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega. Eelmise lause kahte viimast sõna tuleb eriti rõhutada, sest selle sisustamine, mis on oluline muutmine jääb meie endi (või tulevase kohtupraktika) teha. Ehitusluba üksi annab loa ukseava tegemiseks ja ukse ehitamiseks avaliku õiguse järgi, kuid see ei asenda kaasomanike nõusolekut asjaõigusseaduse § 74 mõttes. Kui tegemist on olulise muutmisega (mis on jälle hindamise küsimus) ning kõik kaasomanikud selleks nõusolekut ei anna, siis jääb vaid üle seda keelduva omaniku nõusolekut kohtus hageda. Eks aeg näitab, kas selline resoluutne seisukoht on mõistlik, aga selle lahendi pinnalt tasub ilmselt arvata, et kandva seina muutmine puudutab kõigi (eriti ülemiste naabrite) korteriomanike õigusi. Samuti tuleb olla korteriomandit ostes tähelepanelik, et selle küttesüsteemis/seintes pole tehtud olulisi muudatusi, sest pärast võib kaela sadada teiste korteriomanike nõue taastada algne olukord ning kas hiljem selle kahju omakorda eelmiselt omanikult kätte saab, on küsimus omaette.

Radiaatorite eemaldamisest on kirjutatud SIIN.

sein puruksPilt SIIT

Koduperenaiste varalised õigused

22 veebr koduperenaine

Eelmise aasta lõpus ütles Riigikohus välja, et vabaabielusuhtes ühist majapidamist omavate elukaaslaste puhul, kellest üks töötab ja teenib raha ning teine peab majapidamist ja hoiab lapsi, võib lisaks ka eeldada ühist tahet, et kulutused kannab omavahelises suhtes just teeniv pool. See seisukoht võiks anda vabaabielus lapsi kasvatavale naispoolele kindlustunde, et ka tema panus ühisesse koosellu on mingil moel hinnatud.

Kaasus, mille pinnalt kohus sellisele järeldusele jõudis oli järgnev.

Elukaaslased sõlmisid ostjatena aprillis 2010 müüjaga lepingu, milles mõlemad said 1/4 mõttelises osas ühe paarismaja kaasomanikeks (kokku kuulus siis neile 1/2, s.o 1/4 + 1/4). Ostuhinna 1 850 000, notaritasud ning riigilõivu tasus üks elukaaslastest (meespool). Teine elukaaslane (naine) ei tasunud müüjale midagi ning sai paarismaja kaasomanikuks nö tasuta. Taustast veel niipalju, et pooled hakkasid aprillist 2007  elama vabaabielulises suhtes ja neil sündisid 2008 ja 2010 lapsed. Pärast teise lapse sündi otsustati osta ühiselt elamu. Pooled sõlmisid abielu juulis 2010. Alles pärast abielulahutust aprillis 2012 teatas mees, et naine on kohustatud talle tagastama poole paarismaja ostuhinnast. Majaosa osteti pere elamistingimuste parandamiseks ning naine ei käinud tööl, kasvatas ühiseid lapsi ja hoidis kodu korras, sel ajal kui hageja töötas aastaid Soomes. Mees pidas naist alusetult rikastunuks ning nõudis naiselt poolt müüjale tasutud summast (s.o 59 328,74 eurot) tagasi.

Nii maa-, ringkonna- kui ka Riigikohus jätsid mehe hagi naise vastu rahuldamata.

Nimetatud lahendis selgitab Riigikohus, millal saab vabaabielus elavatele kaaslaste õigussuhetele kohaldada seltsingu sätteid (VÕS § 580 jj). Nimelt leidis kõrgem kohus, et seltsingu sätted ei kuulu elukaaslaste puhul automaatselt kohaldamisele, vaid täidetud peavad olema ka teatud lisaeeldused:

– mõlemad elukaaslased on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused;

– elukaaslastel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks.

Konkreetses kaasuses aga naine rahaliselt kodu ostmisesse ei panustanud, seega ei kuulunud seltsingusätted kohaldamisele.

Millisel moel vabastas aga Riigikohus lõplikult naise mehele tagasimaksmise kohustusest? Kohus osutas, et paarismaja müüja ees olid mõlemad elukaaslased solidaarvõlgnikud. St sisuliselt võis müüja nõuda ostuhinna tasumist nii mehelt kui naiselt eraldi. Müüja ning elukaaslaste vahel eksisteeris nö “välissuhe”. Tasus üksnes mees, seega võlg müüja ees lõppes. Nüüd omavahelises sisesuhtes on teoorias mehel õigus esitada naise vastu pooles osas tagasinõue (regressiõigus). Seda välistaks aga, kui pooled oleksid tagasinõudeõigusest omavahelise mingisuguse kokkuleppega loobunud. Kohtud tõlgendasidki poolte toiminud elukorraldust ning otsuseid perekonnaelus kui mehe juba varasemat loobumist tagasinõudest naise vastu – poolte tegelik ühine tahe paarismaja mõtteliste osade ostmisel oli see, et mehel ei oleks müüa ees naise eest solidaarkohustust täites õigust naise vastu nõudeid esitada, kuna ta soovis anda naisele turvatunde, sest ostetud eluase oli mõeldud poolte ühiseks eluasemeks, pealegi olid pooltel ühised lapsed ja kavatsus kohe abielluda.

Niipalju siis perekonnas antud lubadustest ning nende kohtulikust tõlgendamisest.

koduperenainePILT SIIT

Üürikorter on omanikule võõras

24 jaan

Tihti ei adu üürileandjad, et andes eluruumi üürile, loobuvad nad üldjoontes ka õigusest enda omandisse vabalt sisse jalutada. Kui üürileandja annab ruumid üürniku kasutusse, puudub tal edaspidi õigus ilma üürniku eelneva nõusolekuta eluruumi siseneda.

Võlaõigusseaduse § 283 lg-tes 2 ja 3 sisalduvad põhimõtted, mille järgi:

1) Üürnik peab lubama üürileandjal asja üle vaadata, kui see on vajalik asja säilitamiseks, võõrandamiseks või üürimiseks teisele isikule.

2) Üürileandja peab üürnikule õigeaegselt teatama tehtavatest töödest ja asja ülevaatamisest ning arvestama tööde tegemisel üürniku huve.

Seega on teatud juhtudel üürileandjal õigus üüritud pinnale minna, kuid sellest tuleb eelnevalt üürnikku teavitada.

Riigikohus on eelmise aasta lõpus leidnud, et üürileandja, kes siseneb üüritud elamusse üürniku äraolekul üürnikku sellest enne informeerimata ja temalt luba saamata, rikub poolte sõlmitud üürilepingut ega austa üürniku õigust kodu puutumatusele (PS § 33). Seda saab lugeda mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõttes, mille puhul oli üürnik õigustatud üürilepingu erakorraliselt üles ütlema. Riigikohtu hinnangul ei välista seda õigust ka rikkumise ühekordsus. Samuti ei anna asjaolu, et siseneti üürniku tuttava juuresolekul, alust lugeda ülesütlemist põhjendamatuks (RKTK 10. detsember 2014, nr 3-2-1-128-14)

Järelikult võib puhkudel, kus üürileandja ei austa üürniku õigust kodu puutumatusele, üürnik üürilepingu erakorraliselt üles öelda. Sellisest erakorralisest ülesütlemises ei pea üürileandjat ette teatama. St lepingu võib sisuliselt lõpetada juba rikkumisele järgneval päeval.

Täiendavalt võib lisada, et omavoliline sissetung võõrasse eluruumi on kuritegu. Riigikohtus on olnud kaasus, kus üürileandja tunnistati karistusseadustiku (KarS) § 266 lg 1 järgi süüdi selles, et ta tungis ebaseaduslikult ukseluku lahtimurdmise teel üürnike tahte vastaselt sisse Tartus asuvasse korterisse. Põhiseaduse §-ga 32 kaitstud korteriomaniku õiguse riive KarS §-s 266 sätestatud koosseisu näol on õigustatud kodu puutumatuse (PS § 26-d ja 33) ja avaliku korra kaitsmise, st omavoli vältimise eesmärgil. Asjaolu, et konflikti aluseks on tsiviilõiguslik vaidlus, ei välista riigi karistusõiguslikku sekkumist. Valdus karistusõiguslikus mõttes eeldab isikult nii tegelikku võimu asja üle kui ka soovi seda võimu teostada ehk valitsemissoovi. Kuna üürnikel kui kannatanutel oli faktiline võim ja valitsemissoov korteri üle, oli nimetatud korter üürileandja jaoks KarS § 266 lg 1 tähenduses võõras. (RKKK 29. aprill 2011, nr 3-1-1-23-11)

Karistusseadustiku § 266 sätestab praegu, et:

Valdaja tahte vastaselt hoonesse, ruumi, sõidukisse või piirdega alale ebaseadusliku tungimise või valdaja poolt esitatud sealt lahkumise nõude ebaseadusliku täitmata jätmise eest – karistatakse rahatrahviga kuni 300 trahviühikut või arestiga.

Sama teo eest, kui see on pandud toime elamiseks kasutatavasse ruumi tungimisega karistatakse rahalise karistuse või kuni kolmeaastase vangistusega.

Nuhk3Pilt SIIT

Võlgnik ära maga! VAIDLE!

28 nov

Ei ole mõtet pead liiva alla peita, kui rahakotis tuul ulub. Ja maksa tagaseljaotsuste puhul väljamõistetud ulmesummasid inkassofirmadele, võlausaldajatele ja kohtutäiturile. Järgnev näpunäide ei vabasta Teid üldjuhul 100% võlgadest, aga kahandab ilmselt oluliselt Teilt väljamõistetavaid summasid, kui julgete kohtu kaudu võla sissenõudjale omapoolse vastukäigu anda.

1. Kui kohtult saabub maksekäsumenetluse makseettepanek, esita kättesaamisest 15 päeva jooksul kindlasti vastuväide! Kui Sa seda ei tee, järgneb kohtupoolne maksekäsk kogu sissenõutud summa ulatuses, st kohtumäärus, milles sisalduva summa mittemaksmise korral, läheb see omakorda edasi kohtutäiturile sundtäitmiseks (ja niigi küsitavale summale lisanduvad täituritasud).

Mida vastuväitesse kirja panna? Kindlasti võib kirja panna, et nõue on aegunud. Lisada võiks veel, et nõutav viivis on ülemäära suur. Kui ebamõistlik viivisemäär on lepingus kokku lepitud pisikeses kirjas tüüptingimustes (reeglina see nii on), võiks lisada, et viivise ja muu teenustasu “kokkuleppe” tüüptingimustes on tühine. Kõige selle kirja panemine võtab maksimaalselt aega 3 minutit ja ei nõua mingeid juriidilisi põhjendusi. Isegi kui kõik kirjapandu ei vasta tõele (nt nõue pole veel aegunud) ei maksa vastamine iseenesest midagi ja võib säästa kümneid kui mitte isegi sadu eurosid. Sa võid kirja panna ka lihtsalt – ei nõustu nõutavaga ja sellest juba piisab, aga soovitan siiski veidi pikemalt.

2. Pärast Sinu vastuväidet jätkub asi hagimenetluses. Ära põe, pool tööd on juba ära tehtud!

Asja hagimenetluse korras menetlev kohus kohustab esialgu Sissenõudjat esitama uuesti oma nõude ja põhjendama seda hagiavaldusele ettenähtud vormis (st kõik asjakohased tõendid, täpne viivisearvestus ja muu muusika) 14 päeva jooksul, kui maksekäsu kiirmenetluse avaldus ei vasta hagiavalduse nõuetele. See on jällegi lisakohustus Sissenõudjale, sest maksekäsus piisab üldjuhul summa nimetamisest ja nõude lühikirjeldusest (maksekäsukeskus ei pea nimelt kontrollima nõude põhjendatust, seega on õigluse jaluleseadmine maksekäsumenetluses vastuväitja ülesandeks).

Nüüd antakse Sulle hagi (s.o sissenõudja põhjenduste ja tõenditega nõude) kättetoimetamisel ka tähtaeg hagile vastamiseks. Ära nüüd jälle vastamata jäta! Kirjutada võib põhimõtteliselt sama, mis maksekäsu vastuväites. Tavaliselt annab kohus Sulle ka juhtnööre, mida vastusesse kirja panna. Ära ehmu, kui nõutakse juriidilises keeles maeiteamida. Kirjuta midagigi, st pane kõik kirja, mis pähe tuleb (aegumine, viivis ülemäära suur, palu kohtul viivist vähendada, maini, et lepingus olevad tüüptingimused ülemäära suurte intressimäärade ja teenustasude kohta on tühised, viivise suhtes peaks kehtima VÕS §-s 94 sätestatud määr, viivise arvestus on ebaõige jne) !

Mõned lisakommentaarid:

– viivist ei saa kohus omal algatusel vähendada, seda on vaja eraldi taotleda, seega TAOTLE KOHTULT VIIVISE VÄHENDAMIST!

– aegumist ei saa ka kohus omatahtsi kohaldada, seega ESITA VASTUVÄIDE, et NÕUE ON AEGUNUD!

Nõue aegub 3 aastat alates sissenõutavaks muutumisest. Kui on esitatud palju arveid, siis iga arvet tuleb vaadelda eraldi.  Kui nõue muutub sissenõutavaks arve esitamisega, algab nõude aegumistähtaeg selle kalendriaasta lõppemisest, mil õigustatud isik võib arve esitada (TSÜS § 147 lg 3). Nt arve maksetähtpäev oli 15.07.2008, nõude aegumine algas sisuliselt 01.01.2009 (2009, 2010, 2011). Kui hagi või maksekäsk esitati alates 01.01.2012, on tegemist aegunud nõudega. Aga ära sina vaeva esialgu oma pead, ütle lihtsalt, et on aegunud. Selle kohta peab kohus oma seisukoha võtma.

– tüüptingimusi saab kohus ka omal algatusel kontrollida (aga ainult juhul kui nende üle on vaidlus), kuid ikkagi tasub mainida, et lepingus sisalduvad kirbukirjas EBAMÕISTLIKUD TÜÜPTINGIMUSED, mis Sind kui tarbijat kahjustavad ON TÜHISED!

3-2-1-56-08“Juhul, kui pooled vaidlevad tüüptingimuste sisu üle, peab kohus kontrollima tüüptingimuste kehtivust ka siis, kui pooled ise ei ole sellele tuginenud. “

3-2-1-120-08 (SOOVITAN LUGEDA RK LAHENDIT!) – “Samas võib olla VÕS § 42 lg 3 p 5 järgi tühine tüüptingimus, millega krediidiandjal on õigus nõuda krediidisaajale ja käendajale saadetud kirjalike teadetega seotud kulutuste hüvitamist krediidiandja hinnakirja järgi.”

Omaette teema on liigkasuvõtlikel tingimustel sõlmitud lepingutega (TsÜS § 86), mis on  tühised tervikuna (kui tunned, et see Sind puudutab, esita vastav vastuväide!).

SEADUS: “Tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kui vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, siis eeldatakse, et pool teadis või pidi teadma teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muudest sellistest asjaoludest. Tarbijakrediidilepingute (mh SMS laenulepingud, päikese-, puhkuse-, jõulukingi- ja muud laenud) puhul eeldatakse, et pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas muu hulgas, kui tarbija poolt tasumisele kuuluva krediidi kulukuse määr ületab krediidi andmise ajal Eesti Panga viimati avaldatud keskmist krediidiasutuste poolt eraisikutele antud tarbimislaenude kulukuse määra enam kui kolm korda. Käesolevas lõikes nimetatud krediidi kulukuse määra igakuise avaldamise korraldab Eesti Pank oma veebilehel!

Riigikohus on lahendites nr 3-2-1-108-14 ja 3-2-1-186-13 selgitanud, et kui krediidi kulukuse määr on erakordselt suur, on võimalik laenulepingu tühisus tuvastada TsÜS § 86 lg 1 alusel. Sellise olukorraga on tegu, kui laenulepingu krediidi kulukuse määr ületab Eesti Panga viimati avaldatud keskmist krediidiasutuste poolt eraisikutele antud tarbimislaenude kulukuse määra enam kui kuus korda.

Riigikohtu lahend 3-2-1-49-11 selgitab TsÜS § 86 olemust. (Mh krediidi kulukuse määr nimetatud lepingus oli 791,61%.!!!)

NB! KUI LAENUVÕLA KOHTA ON JUBA JÕUSTUNUD KOHTULAHEND, SIIS TÄITEMENETLUSE AEGUMISTÄHTAEG ON 10 AASTAT! SEEGA VAIDLE VASTU ÕIGEL AJAL!

Lisalugemissoovitus: “Laenusaaja õiguste kaitse SMS-laenu lepingute puhul” (K. Saare, K. Sein, M-A. Simovart)., Juridica nr I / 2010

Väga hea analüüs: A. Urbanik “Tarbijast laenusaajad liigkasuvõtmise eest kaitsvad sätted ja nende menetluslik kohaldamine” (Tartu, 2014)

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 2 418 other followers

%d bloggers like this: