Kaitstud: Kohtutäitur vastab inimeste küsimustele

17 juuni

Sisu on parooliga kaitstud. Selle nägemiseks sisesta palun oma parool.

Korteriomanik, kõik seinad ei kuulu ainult Sulle!

28 märts sein puruks

Eilsest on siis selge, et korteris suuremate ümberehituste tegemiseks ei piisa üksnes ehitusloast, vaid selleks tuleb taotleda ka kõigi teiste korteriomanike nõusolek.

Nimelt leidis Riigikohus 27.03.2015 lahendis nr 3-2-1-155-14, et lisaks korterelamu küttesüsteemile on kõigi korteriomanike kaasomandis ka korterelamu sise- ja välisseinad. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa üksi otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik kõigi korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. Juba varem oli teada, et elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) kuuluvad kõigi korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa.

Viidatud juhul olid korteriomanikud (või eelmised omanikud) kõrvaldanud keskküttetorustiku möödaviigud oma korteris. Samuti olid teinud ukseava hoone kandvasse seina, omades selleks ehitusluba.

Oluline on ka see, et Riigikohus rõhutas, et oluline pole, kes on ebaõige olukorra tekitanud, kas praegune või endine korteriomanik. Kohustus olukorra taastamiseks on praegusel omanikul. Tasub veel juurde märkida, et uus omanik saaks siis hiljem vanalt omanikult selle kahju tagasi nõuda (seda Riigikohus lahendis ei märgi).

Mis puudutab aga seinu, siis leiti järgmist. Ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega. Eelmise lause kahte viimast sõna tuleb eriti rõhutada, sest selle sisustamine, mis on oluline muutmine jääb meie endi (või tulevase kohtupraktika) teha. Ehitusluba üksi annab loa ukseava tegemiseks ja ukse ehitamiseks avaliku õiguse järgi, kuid see ei asenda kaasomanike nõusolekut asjaõigusseaduse § 74 mõttes. Kui tegemist on olulise muutmisega (mis on jälle hindamise küsimus) ning kõik kaasomanikud selleks nõusolekut ei anna, siis jääb vaid üle seda keelduva omaniku nõusolekut kohtus hageda. Eks aeg näitab, kas selline resoluutne seisukoht on mõistlik, aga selle lahendi pinnalt tasub ilmselt arvata, et kandva seina muutmine puudutab kõigi (eriti ülemiste naabrite) korteriomanike õigusi. Samuti tuleb olla korteriomandit ostes tähelepanelik, et selle küttesüsteemis/seintes pole tehtud olulisi muudatusi, sest pärast võib kaela sadada teiste korteriomanike nõue taastada algne olukord ning kas hiljem selle kahju omakorda eelmiselt omanikult kätte saab, on küsimus omaette.

Radiaatorite eemaldamisest on kirjutatud SIIN.

sein puruksPilt SIIT

Koduperenaiste varalised õigused

22 veebr koduperenaine

Eelmise aasta lõpus ütles Riigikohus välja, et vabaabielusuhtes ühist majapidamist omavate elukaaslaste puhul, kellest üks töötab ja teenib raha ning teine peab majapidamist ja hoiab lapsi, võib lisaks ka eeldada ühist tahet, et kulutused kannab omavahelises suhtes just teeniv pool. See seisukoht võiks anda vabaabielus lapsi kasvatavale naispoolele kindlustunde, et ka tema panus ühisesse koosellu on mingil moel hinnatud.

Kaasus, mille pinnalt kohus sellisele järeldusele jõudis oli järgnev.

Elukaaslased sõlmisid ostjatena aprillis 2010 müüjaga lepingu, milles mõlemad said 1/4 mõttelises osas ühe paarismaja kaasomanikeks (kokku kuulus siis neile 1/2, s.o 1/4 + 1/4). Ostuhinna 1 850 000, notaritasud ning riigilõivu tasus üks elukaaslastest (meespool). Teine elukaaslane (naine) ei tasunud müüjale midagi ning sai paarismaja kaasomanikuks nö tasuta. Taustast veel niipalju, et pooled hakkasid aprillist 2007  elama vabaabielulises suhtes ja neil sündisid 2008 ja 2010 lapsed. Pärast teise lapse sündi otsustati osta ühiselt elamu. Pooled sõlmisid abielu juulis 2010. Alles pärast abielulahutust aprillis 2012 teatas mees, et naine on kohustatud talle tagastama poole paarismaja ostuhinnast. Majaosa osteti pere elamistingimuste parandamiseks ning naine ei käinud tööl, kasvatas ühiseid lapsi ja hoidis kodu korras, sel ajal kui hageja töötas aastaid Soomes. Mees pidas naist alusetult rikastunuks ning nõudis naiselt poolt müüjale tasutud summast (s.o 59 328,74 eurot) tagasi.

Nii maa-, ringkonna- kui ka Riigikohus jätsid mehe hagi naise vastu rahuldamata.

Nimetatud lahendis selgitab Riigikohus, millal saab vabaabielus elavatele kaaslaste õigussuhetele kohaldada seltsingu sätteid (VÕS § 580 jj). Nimelt leidis kõrgem kohus, et seltsingu sätted ei kuulu elukaaslaste puhul automaatselt kohaldamisele, vaid täidetud peavad olema ka teatud lisaeeldused:

– mõlemad elukaaslased on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused;

– elukaaslastel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks.

Konkreetses kaasuses aga naine rahaliselt kodu ostmisesse ei panustanud, seega ei kuulunud seltsingusätted kohaldamisele.

Millisel moel vabastas aga Riigikohus lõplikult naise mehele tagasimaksmise kohustusest? Kohus osutas, et paarismaja müüja ees olid mõlemad elukaaslased solidaarvõlgnikud. St sisuliselt võis müüja nõuda ostuhinna tasumist nii mehelt kui naiselt eraldi. Müüja ning elukaaslaste vahel eksisteeris nö “välissuhe”. Tasus üksnes mees, seega võlg müüja ees lõppes. Nüüd omavahelises sisesuhtes on teoorias mehel õigus esitada naise vastu pooles osas tagasinõue (regressiõigus). Seda välistaks aga, kui pooled oleksid tagasinõudeõigusest omavahelise mingisuguse kokkuleppega loobunud. Kohtud tõlgendasidki poolte toiminud elukorraldust ning otsuseid perekonnaelus kui mehe juba varasemat loobumist tagasinõudest naise vastu – poolte tegelik ühine tahe paarismaja mõtteliste osade ostmisel oli see, et mehel ei oleks müüa ees naise eest solidaarkohustust täites õigust naise vastu nõudeid esitada, kuna ta soovis anda naisele turvatunde, sest ostetud eluase oli mõeldud poolte ühiseks eluasemeks, pealegi olid pooltel ühised lapsed ja kavatsus kohe abielluda.

Niipalju siis perekonnas antud lubadustest ning nende kohtulikust tõlgendamisest.

koduperenainePILT SIIT

Üürikorter on omanikule võõras

24 jaan

Tihti ei adu üürileandjad, et andes eluruumi üürile, loobuvad nad üldjoontes ka õigusest enda omandisse vabalt sisse jalutada. Kui üürileandja annab ruumid üürniku kasutusse, puudub tal edaspidi õigus ilma üürniku eelneva nõusolekuta eluruumi siseneda.

Võlaõigusseaduse § 283 lg-tes 2 ja 3 sisalduvad põhimõtted, mille järgi:

1) Üürnik peab lubama üürileandjal asja üle vaadata, kui see on vajalik asja säilitamiseks, võõrandamiseks või üürimiseks teisele isikule.

2) Üürileandja peab üürnikule õigeaegselt teatama tehtavatest töödest ja asja ülevaatamisest ning arvestama tööde tegemisel üürniku huve.

Seega on teatud juhtudel üürileandjal õigus üüritud pinnale minna, kuid sellest tuleb eelnevalt üürnikku teavitada.

Riigikohus on eelmise aasta lõpus leidnud, et üürileandja, kes siseneb üüritud elamusse üürniku äraolekul üürnikku sellest enne informeerimata ja temalt luba saamata, rikub poolte sõlmitud üürilepingut ega austa üürniku õigust kodu puutumatusele (PS § 33). Seda saab lugeda mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõttes, mille puhul oli üürnik õigustatud üürilepingu erakorraliselt üles ütlema. Riigikohtu hinnangul ei välista seda õigust ka rikkumise ühekordsus. Samuti ei anna asjaolu, et siseneti üürniku tuttava juuresolekul, alust lugeda ülesütlemist põhjendamatuks (RKTK 10. detsember 2014, nr 3-2-1-128-14)

Järelikult võib puhkudel, kus üürileandja ei austa üürniku õigust kodu puutumatusele, üürnik üürilepingu erakorraliselt üles öelda. Sellisest erakorralisest ülesütlemises ei pea üürileandjat ette teatama. St lepingu võib sisuliselt lõpetada juba rikkumisele järgneval päeval.

Täiendavalt võib lisada, et omavoliline sissetung võõrasse eluruumi on kuritegu. Riigikohtus on olnud kaasus, kus üürileandja tunnistati karistusseadustiku (KarS) § 266 lg 1 järgi süüdi selles, et ta tungis ebaseaduslikult ukseluku lahtimurdmise teel üürnike tahte vastaselt sisse Tartus asuvasse korterisse. Põhiseaduse §-ga 32 kaitstud korteriomaniku õiguse riive KarS §-s 266 sätestatud koosseisu näol on õigustatud kodu puutumatuse (PS § 26-d ja 33) ja avaliku korra kaitsmise, st omavoli vältimise eesmärgil. Asjaolu, et konflikti aluseks on tsiviilõiguslik vaidlus, ei välista riigi karistusõiguslikku sekkumist. Valdus karistusõiguslikus mõttes eeldab isikult nii tegelikku võimu asja üle kui ka soovi seda võimu teostada ehk valitsemissoovi. Kuna üürnikel kui kannatanutel oli faktiline võim ja valitsemissoov korteri üle, oli nimetatud korter üürileandja jaoks KarS § 266 lg 1 tähenduses võõras. (RKKK 29. aprill 2011, nr 3-1-1-23-11)

Karistusseadustiku § 266 sätestab praegu, et:

Valdaja tahte vastaselt hoonesse, ruumi, sõidukisse või piirdega alale ebaseadusliku tungimise või valdaja poolt esitatud sealt lahkumise nõude ebaseadusliku täitmata jätmise eest – karistatakse rahatrahviga kuni 300 trahviühikut või arestiga.

Sama teo eest, kui see on pandud toime elamiseks kasutatavasse ruumi tungimisega karistatakse rahalise karistuse või kuni kolmeaastase vangistusega.

Nuhk3Pilt SIIT

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 2 421 other followers

%d bloggers like this: