Keldriboksivõitlused kortermajas

Tihti tekib olukord, kus ostja saab paneelmajja korterit soetades teada, et keldriboksid on vanade omanike poolt mitmekaupa hõivatud. Põhjendusega, et nii on see olnud juba aegade algusest. Milline olukord valitseb tegelikkuses aga juriidiliselt? Kas vanad kirjutamata kasutustavad saavad olla ka uutele korteriomanikele siduvad?

Põhimõtteliselt on mitme keldriboksi hõivamise näol vastava kasutuskorra olemasoluta tegemist teiste keldrita korteriomanike õiguste rikkumisega. Keldriruumid on reeglina korteriomanike kaasomandis, st kuuluvad korteriomanikele ühiselt.  Näiteks on esinenud olukordi, kus üks korteriomanik on otsustanud oma varanduse rohkuse tõttu omastada mitu boksi ning sulgenud tabalukuga nende uksed ja seeläbi välistanud teistele korteriomanikele juurdepääsu.

Ühe võimalusena võib korteriomanike õiguste rikkumisel omanike ühiste huvide esindajana esitada hagi rikkuja vastu kohtusse korteriühistu. Korteriühistu saab esitada avalduse korteriomanike kaasvalduse ja -kasutuse kaitseks.

Seni kuni kõik korteriomanikud ei ole ühise asja, st ka keldri, kasutamises kokku leppinud, tuleb lähtuda kõigi korteriomanike huvidest. Siis kehtib kaasomandiks olevate ühiste ruumide kasutamisel režiim, mille järgi on kõigil korteriomanikel võrdne õigus ühiseid ruume kasutada ja üks kaasomanik ei või teha ühise ruumi või selle osa kasutamiseks teistele takistusi. Asjaolu, et keegi on ruume pikema aja jooksul vallanud, ei tähenda, et tal on kõigi kaasomanikega vaikiv kokkulepe valdamiseks. Kui puudub kõigi korteriomanike kokkulepe või ka enamuse otsus, millele tuginedes võiks hõivatud ruume ainuisikuliselt kasutada, siis on tegemist valdus- ja kasutusõiguse rikkumisega ja selle lõpetamist saab nõuda kohtus.

Teemat on analüüsinud ka Riigikohus SELLES lahendis.

 

Korteriomanik, kõik seinad ei kuulu ainult Sulle!

Eilsest on siis selge, et korteris suuremate ümberehituste tegemiseks ei piisa üksnes ehitusloast, vaid selleks tuleb taotleda ka kõigi teiste korteriomanike nõusolek.

Nimelt leidis Riigikohus 27.03.2015 lahendis nr 3-2-1-155-14, et lisaks korterelamu küttesüsteemile on kõigi korteriomanike kaasomandis ka korterelamu sise- ja välisseinad. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa üksi otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik kõigi korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. Juba varem oli teada, et elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) kuuluvad kõigi korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa.

Viidatud juhul olid korteriomanikud (või eelmised omanikud) kõrvaldanud keskküttetorustiku möödaviigud oma korteris. Samuti olid teinud ukseava hoone kandvasse seina, omades selleks ehitusluba.

Oluline on ka see, et Riigikohus rõhutas, et oluline pole, kes on ebaõige olukorra tekitanud, kas praegune või endine korteriomanik. Kohustus olukorra taastamiseks on praegusel omanikul. Tasub veel juurde märkida, et uus omanik saaks siis hiljem vanalt omanikult selle kahju tagasi nõuda (seda Riigikohus lahendis ei märgi).

Mis puudutab aga seinu, siis leiti järgmist. Ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega. Eelmise lause kahte viimast sõna tuleb eriti rõhutada, sest selle sisustamine, mis on oluline muutmine jääb meie endi (või tulevase kohtupraktika) teha. Ehitusluba üksi annab loa ukseava tegemiseks ja ukse ehitamiseks avaliku õiguse järgi, kuid see ei asenda kaasomanike nõusolekut asjaõigusseaduse § 74 mõttes. Kui tegemist on olulise muutmisega (mis on jälle hindamise küsimus) ning kõik kaasomanikud selleks nõusolekut ei anna, siis jääb vaid üle seda keelduva omaniku nõusolekut kohtus hageda. Eks aeg näitab, kas selline resoluutne seisukoht on mõistlik, aga selle lahendi pinnalt tasub ilmselt arvata, et kandva seina muutmine puudutab kõigi (eriti ülemiste naabrite) korteriomanike õigusi. Samuti tuleb olla korteriomandit ostes tähelepanelik, et selle küttesüsteemis/seintes pole tehtud olulisi muudatusi, sest pärast võib kaela sadada teiste korteriomanike nõue taastada algne olukord ning kas hiljem selle kahju omakorda eelmiselt omanikult kätte saab, on küsimus omaette.

Radiaatorite eemaldamisest on kirjutatud SIIN.

Pilt SIIT

Radiaatorite eemaldamiseks on vajalik korteriomanike nõusolek

Tänases 31. jaanuar 2013 Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-166-13 võib lugeda korteris radiaatorite eemaldamise õiguspärasuse eeldusest.

Radiaatori korterist eemaldamiseks on korteriomanikul vaja teiste omanike nõusolekut. Seda eelkõige põhjusel, et kortermajas olev küttesüsteem on korteromanike kaasomandis. Asjaõigusseaduse § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Nimelt koosneb korteriomand reaalosast, nö korterikarbist, ning mõttelisest osast kaasomandist. Nt on veel kaasomandis kortermaja ümbritsev maatükk, soojussõlm, elamusisene küttesüsteem jne. Sisuliselt, kui asud ühist süsteemi “lõhkuma”, pead selleks esmalt saama kõigi süsteemikasutajate jah-sõna.

Vaidluse sisu oli selline, et korteriomanik eemaldas korteri köögist radiaatori ning asendas selle elektriradiaatoriga. Kui majas asutati korteriühistu, paluti korduvalt korteriomanikul endine olukord taastada. Korteriomanik seda ei teinud ning palus talle saadetavaid küttearveid vähendada, kuna köetavat pinda oli ühe toa võrra vähem (41,8 m²). Korteriühistu nõudis küttearvete tasumist vastavalt korteriomaniku reaalosa suurusele (52,8 m²). Korteriomanik keeldus rohkem maksmast.

Seega oli põhiküsimus, kas korteriomanik peab tasuma korteriühistule kütteteenuse eest vastavalt korteriomanikule kuuluva korteriomandi reaalosa suurusele (52,8 m²) või tuleb korterist eemaldatud radiaatori tõttu tasuda korteriomanikul kütteteenuse eest vähem, sest korteriomandi reaalosa suuruse järgi küttekulude tasunõue oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Riigikohus leidis, et asjas esitatud asjaoludel ei olnud kütteteenuse eest korteriomandi reaalosa suuruse järgi tasu nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega, sest korteriühistu on algusest peale palunud korteriomanikul radiaatori taastada ning tasuda kütteteenuse eest vastavalt korteri reaalosa suurusele. Samuti osundas Riigikohus, et pole oluline, millistel asjaoludel korterist radiaator eemaldati, sest kohtud tuvastasid, et radiaatori eemaldamiseks ei olnud vaidlusaluse korteri omanikul teiste korteriomanike nõusolekut, mis AÕS § 74 lg 1 järgi on korteriomanike kaasomandis oleva küttesüsteemi muutmiseks vajalik.

Pilt SIIT

(Puuk)üürniku või endise omaniku eluruumist väljatõstmine

Ei saa mitte vaiki olla väga palju poleemikat tekitanud teemal. On läbi viidud täitemenetlus, milles isik on odava raha eest ostnud korter või elamu ning soovib nüüd sinna ise elama minna. Millised on seaduslikud alused ning erisused endise omaniku või üürniku väljatõstmisel? Osaliselt annab vastuseid täitemenetluse seadustik (TMS), samuti puudutab teemat Riigikohtu 4. juuni 2012 lahend nr 3-2-1-85-12.

 Olukord 1: Adalbert ostab sundenampakkumiselt korteri, milles elab endiselt endine omanik Bruno, kes keeldub välja kolimast. Adalbert on kantud kinnistusraamatusse ka uue omanikuna.

TMS § 2 lg 1 p 15 kohaselt kinnisasja valduse väljanõudmisel on täitedokumendiks sundenampakkumise akt, mille alusel on enampakkumisel kinnisasja ostnud isik Adalbert kantud omanikuna kinnistusraamatusse. Kuna tegemist on täitedokumendiga kinnisasja valduse väljanõudmisel, annab see kohtutäiturile õiguse alustada täitemenetlust ja kinnisasi Brunolt välja nõuda. Selleks ei ole vaja veel eraldi kohtulahendit. Seega tuleb Adalbertil pöörduda selle sundenampakkumise aktiga taas kohtutäituri poole. Kohtutäitur toimetab isiku väljatõstmisel TMS § 180 järgi:

–  Kohtutäitur annab võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks.

 – Kohtutäitur toimetab Brunole kätte täitmisteate kinnisasja väljaandmise kohta vähemalt 14 päeva enne kavandatavat sundtäitmist. Täitmisteatesse märgitakse muu hulgas: täitedokumendi vabatahtliku täitmise tähtaeg, kohtutäituri õigus tähtaja möödumisel kinnisasi sundkorras ära võtta või võlgnik ja temaga koosolevad isikud välja tõsta, kinnisasja sundkorras vabastamise päev, võlgniku kohustused anda kinnisasi välja, muretseda ruum vara paigutamiseks, teatada ruumi asukoht kohtutäiturile ning väljatõstmist takistavate asjaolude ilmnemisel teatada sellest kohtutäiturile.

– Kui Bruno ei täida täitedokumenti ettenähtud aja jooksul vabatahtlikult, võtab kohtutäitur kinnisasja Bruno valdusest ära ja annab Adalberti valdusse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud. Vajaduse korral kaasab kohtutäitur kinnisasja väljaandmiseks politsei.

– Kohtutäitur eraldab vallasasjad, mis ei ole sundtäitmise esemeks, ning annab need Brunole üle või tema käsutusse, Bruno äraolekul tema esindajale või Bruno täiskasvanud perekonnaliikmele. Kui kohal ei viibi ühtegi nimetatutest, paigutab kohtutäitur asjad arestitud asjade hoiuruumi võlgniku kulul või korraldab nende hoidmise muus kohas. Kohtutäitur ei korralda niisuguse vara hoidmist, mille müümine ei ole väikese väärtuse tõttu otstarbekas, välja arvatud mittearestitavad asjad. Nimetatud vara tõstetakse välja.

– Kui Bruno ei nõua eelnevas punktis nimetatud asju tagasi ruumide vabastamisest alates kahe kuu jooksul või nõuab neid ilma kulusid tasumata, siis müüb kohtutäitur asjad ja hoiustab saadud tulemi. Asjad, mida ei õnnestu müüa, hävitatakse.

 – Kohtutäitur koostab kinnisasja valduse äravõtmise kohta akti, millele kirjutavad alla kohtutäitur ja valduse äravõtmise juures viibinud isikud.

Olukord 2: Adalbert ostab sundenampakkumiselt korteri, mis kuulus Brunole, kuid milles elab endiselt 5-aastase tähtajaga üürilepingu alusel üürnik Caspar, kes keeldub välja kolimast. Adalbert on kantud kinnistusraamatusse ka uue omanikuna.

TMS § 2 lg-s 3 sätestab, et TMS § 2 lg 1 p-s 15 nimetatud täitedokumendi alusel ei või sundtäitmist läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu. Vaidluse õiguse lõppemise üle lahendab maakohus valdaja hagi alusel. Lisaks Brunole (endisele omanikule) võivad ka teised isikud omada õigust enampakkumisel müüdud kinnisasja vallata ja see õigus ei pruugi sundtäitmise tõttu lõppeda. Isikutel võib olla kinnisasjale piiratud asjaõigusi (nt kinnistusraamatusse kantud isiklik kasutusõigus, mille kohaselt on isikul kinkelepingu alusel õigus surmani eluruumis elada) või võlaõiguslikke õigusi, nt üürilepingu või rendilepingu alusel. Asjaõiguste lõppemist või püsimajäämist kinnisasja enampakkumisel reguleerivad TMS §-d 158 ja 159. Üüri- ja rendilepingute ülesütlemist VÕS §-s 323 ettenähtud tingimustel ja korras võimaldab kinnisasja ostnud isikule TMS § 161. Kui mõni nimetatud õigustest ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud, peab tekkinud vaidluse lahendama kohus, TMS § 2 lg 3 teise lause kohaselt valdaja hagi alusel. Siiski ei välista nimetatud säte ka muude õiguskaitsevahendite kasutamist teiste isikute poolt, nt viidatud TMS § 161 alusel lepingu ülesütlemine, kuid ka siis lahendab ülesütlemisega kaasnevad võimalikud vaidlused kohus.

Adalbert võib uue omanikuna üürilepingu Caspariga üles öelda võlaõigusseaduse §-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul. (Adalbert ei või üürilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on kantud märge võlaõigusseaduse § 324 kohaselt ja märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada. St kui selle järjekoht on sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool, jääb märge püsima, kui tagapool, siis kustutatakse TMS § 158 lg-st 3 tulenevalt. Samas on selline üürilepingu märge kinnistusraamatus suhteliselt haruldane nähtus)

Adalbert võib üürilepingu kolme kuu jooksul ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. See tähendab, et üldjuhul peab Adalbert andma Casparile VÕS § 312 järgi vähemalt 3-kuulise tähtaja pinna vabastamiseks. Samas on oluliseks seaduse järgi korteri vabastamise nõudmise eelduseks olema veel see, et Adalbert peab  üüritud ruumi tungivalt ise vajama. Samas ei eelda tungiv vajadus seda, Adalberdil peab olema äärmine häda- või sunniolukord, vaid võib olla ka põhjus, et Adalbert hoiab uude kohta kolimisel oluliselt kokku oma kulusid, nt on ta sunnitud üürima korterit, kuigi on uue kodu vastne omanik. Kui Adalbert ütleb tähtajalise üürilepingu üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik Bruno lepingu lõppemisega Casparile tekkinud kahju eest (VÕS § 323 lg 2). Samas annab VÕS § 323 lg 1 Adalberdile õiguse lepingu ka varasemalt lõpetada. Lepingu varasem lõpetamine, kasutades erakorralise ülesütlemise instituuti, eeldab Caspari poolset üürilepingu rikkumist. Nt on Caspar olnud viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa või võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.

Oluline on, et üürilepingu ülesütlemise teade oleks nõuetekohane. Vastasel korral on ülesütlemine tühine. Selles peab sisalduma:

– andmed üüritud asja kohta; (korteri aadress)
– lepingu lõppemise päev; (tuleb siis arvestada ette, nt kui avaldus saadetakse 01.04.2013, märgitakse korralise ülesütlemise puhul lepingu lõppemise päevaks 01.07.2013)
– ülesütlemise alus; (seaduslik põhjus, mille pärast üles öeldakse, nt võlgnevuse korral kirjeldada olukorda, mis on üürnik tekitanud ning viidata VÕS §-le 316)
– eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. (Viide VÕS §-le 326, mille kohaselt  Eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Ja samuti viide VÕS § 329 lg-le 1, mille järgi eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule.)

Kui ülesütlemise teade Adalberdi poolt on korrektne ja ta esitab selle korralise ülesütlemise korral nt 01. aprill 2013, on tal  õigus üürniku „väljatõstmist“ nõuda alates 01. juuli 2013, s.o pärast üürilepingu lõppemist, sest alates sellest kuupäevast puudub Casparil õiguslik alus Adalberdi korteris elamiseks. Varasemalt oli selleks aluseks üürileping. Kui Caspar pole endiselt tema omandilt lahkunud tuleb Adalberdil esitada kohtusse hagi. Hagi puhul on tegemist vindikatsioonihagiga – asja väljanõudmine ebaseaduslikust valdusest ning selle puhul peab Adalbert kohtule tõendama, et Caspar valdab asja ebaseaduslikult, st esitama kohtule tõendid, et üürileping on korrektselt üles öeldud, sh on esitatud nõuetekohane ülesütlemisavaldus ning Caspar on selle ka kätte saanud. Selle jõustunud positiivse kohtulahendi kui täitedokumendi alusel saab Adalbert nõuda kohtutäiturilt Caspari väljatõstmist. Caspari väljatõstmine toimub kohtutäituri poolt ülal väljatoodud korras (s.t TMS § 180 järgi, mh on kohtutäitur kohustatud andma Casparile tähtaja ka vabatahtlikuks täitmiseks).

Samas kui Caspar vaidlustab õigeaegselt, st 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest, lepingu Adalberdi-poolse ülesütlemise, on üürileping kehtiv kuni otsuse tegemiseni selles asjas. Kui kohus Caspari kaebust ei rahulda või jääb ta oma kaebusega hiljaks ning ülesütlemine loetakse kehtivaks, saab Adalbert taaskord pöörduda vindikatsioonihagiga kohtusse, nõudmaks korterit ebaseaduslikust valdusest välja. Ära tuleb siiski oodata üürilepingu lõppemise kuupäev (kui see pole juba lõppenud), st veenduda asjaolus, et Casparil puudub õigus korteris seaduslikult (s.o kehtiva üürilepingu alusel) elada.

 Kokkuvõttes – ei vaidle vastu arusaamale, et üürnikku on omandilt välja saada märksa keerulisem kui endist omanikku. Aga julge pealehakkamine on pool võitu!

 Pilt SIIT

UA-39366742-1