Keldriboksivõitlused kortermajas

Tihti tekib olukord, kus ostja saab paneelmajja korterit soetades teada, et keldriboksid on vanade omanike poolt mitmekaupa hõivatud. Põhjendusega, et nii on see olnud juba aegade algusest. Milline olukord valitseb tegelikkuses aga juriidiliselt? Kas vanad kirjutamata kasutustavad saavad olla ka uutele korteriomanikele siduvad?

Põhimõtteliselt on mitme keldriboksi hõivamise näol vastava kasutuskorra olemasoluta tegemist teiste keldrita korteriomanike õiguste rikkumisega. Keldriruumid on reeglina korteriomanike kaasomandis, st kuuluvad korteriomanikele ühiselt.  Näiteks on esinenud olukordi, kus üks korteriomanik on otsustanud oma varanduse rohkuse tõttu omastada mitu boksi ning sulgenud tabalukuga nende uksed ja seeläbi välistanud teistele korteriomanikele juurdepääsu.

Ühe võimalusena võib korteriomanike õiguste rikkumisel omanike ühiste huvide esindajana esitada hagi rikkuja vastu kohtusse korteriühistu. Korteriühistu saab esitada avalduse korteriomanike kaasvalduse ja -kasutuse kaitseks.

Seni kuni kõik korteriomanikud ei ole ühise asja, st ka keldri, kasutamises kokku leppinud, tuleb lähtuda kõigi korteriomanike huvidest. Siis kehtib kaasomandiks olevate ühiste ruumide kasutamisel režiim, mille järgi on kõigil korteriomanikel võrdne õigus ühiseid ruume kasutada ja üks kaasomanik ei või teha ühise ruumi või selle osa kasutamiseks teistele takistusi. Asjaolu, et keegi on ruume pikema aja jooksul vallanud, ei tähenda, et tal on kõigi kaasomanikega vaikiv kokkulepe valdamiseks. Kui puudub kõigi korteriomanike kokkulepe või ka enamuse otsus, millele tuginedes võiks hõivatud ruume ainuisikuliselt kasutada, siis on tegemist valdus- ja kasutusõiguse rikkumisega ja selle lõpetamist saab nõuda kohtus.

Teemat on analüüsinud ka Riigikohus SELLES lahendis.

 

Korteriomanik, kõik seinad ei kuulu ainult Sulle!

Eilsest on siis selge, et korteris suuremate ümberehituste tegemiseks ei piisa üksnes ehitusloast, vaid selleks tuleb taotleda ka kõigi teiste korteriomanike nõusolek.

Nimelt leidis Riigikohus 27.03.2015 lahendis nr 3-2-1-155-14, et lisaks korterelamu küttesüsteemile on kõigi korteriomanike kaasomandis ka korterelamu sise- ja välisseinad. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa üksi otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik kõigi korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe. Juba varem oli teada, et elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) kuuluvad kõigi korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa.

Viidatud juhul olid korteriomanikud (või eelmised omanikud) kõrvaldanud keskküttetorustiku möödaviigud oma korteris. Samuti olid teinud ukseava hoone kandvasse seina, omades selleks ehitusluba.

Oluline on ka see, et Riigikohus rõhutas, et oluline pole, kes on ebaõige olukorra tekitanud, kas praegune või endine korteriomanik. Kohustus olukorra taastamiseks on praegusel omanikul. Tasub veel juurde märkida, et uus omanik saaks siis hiljem vanalt omanikult selle kahju tagasi nõuda (seda Riigikohus lahendis ei märgi).

Mis puudutab aga seinu, siis leiti järgmist. Ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega. Eelmise lause kahte viimast sõna tuleb eriti rõhutada, sest selle sisustamine, mis on oluline muutmine jääb meie endi (või tulevase kohtupraktika) teha. Ehitusluba üksi annab loa ukseava tegemiseks ja ukse ehitamiseks avaliku õiguse järgi, kuid see ei asenda kaasomanike nõusolekut asjaõigusseaduse § 74 mõttes. Kui tegemist on olulise muutmisega (mis on jälle hindamise küsimus) ning kõik kaasomanikud selleks nõusolekut ei anna, siis jääb vaid üle seda keelduva omaniku nõusolekut kohtus hageda. Eks aeg näitab, kas selline resoluutne seisukoht on mõistlik, aga selle lahendi pinnalt tasub ilmselt arvata, et kandva seina muutmine puudutab kõigi (eriti ülemiste naabrite) korteriomanike õigusi. Samuti tuleb olla korteriomandit ostes tähelepanelik, et selle küttesüsteemis/seintes pole tehtud olulisi muudatusi, sest pärast võib kaela sadada teiste korteriomanike nõue taastada algne olukord ning kas hiljem selle kahju omakorda eelmiselt omanikult kätte saab, on küsimus omaette.

Radiaatorite eemaldamisest on kirjutatud SIIN.

Pilt SIIT

Radiaatorite eemaldamiseks on vajalik korteriomanike nõusolek

Tänases 31. jaanuar 2013 Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-166-13 võib lugeda korteris radiaatorite eemaldamise õiguspärasuse eeldusest.

Radiaatori korterist eemaldamiseks on korteriomanikul vaja teiste omanike nõusolekut. Seda eelkõige põhjusel, et kortermajas olev küttesüsteem on korteromanike kaasomandis. Asjaõigusseaduse § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Nimelt koosneb korteriomand reaalosast, nö korterikarbist, ning mõttelisest osast kaasomandist. Nt on veel kaasomandis kortermaja ümbritsev maatükk, soojussõlm, elamusisene küttesüsteem jne. Sisuliselt, kui asud ühist süsteemi “lõhkuma”, pead selleks esmalt saama kõigi süsteemikasutajate jah-sõna.

Vaidluse sisu oli selline, et korteriomanik eemaldas korteri köögist radiaatori ning asendas selle elektriradiaatoriga. Kui majas asutati korteriühistu, paluti korduvalt korteriomanikul endine olukord taastada. Korteriomanik seda ei teinud ning palus talle saadetavaid küttearveid vähendada, kuna köetavat pinda oli ühe toa võrra vähem (41,8 m²). Korteriühistu nõudis küttearvete tasumist vastavalt korteriomaniku reaalosa suurusele (52,8 m²). Korteriomanik keeldus rohkem maksmast.

Seega oli põhiküsimus, kas korteriomanik peab tasuma korteriühistule kütteteenuse eest vastavalt korteriomanikule kuuluva korteriomandi reaalosa suurusele (52,8 m²) või tuleb korterist eemaldatud radiaatori tõttu tasuda korteriomanikul kütteteenuse eest vähem, sest korteriomandi reaalosa suuruse järgi küttekulude tasunõue oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Riigikohus leidis, et asjas esitatud asjaoludel ei olnud kütteteenuse eest korteriomandi reaalosa suuruse järgi tasu nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega, sest korteriühistu on algusest peale palunud korteriomanikul radiaatori taastada ning tasuda kütteteenuse eest vastavalt korteri reaalosa suurusele. Samuti osundas Riigikohus, et pole oluline, millistel asjaoludel korterist radiaator eemaldati, sest kohtud tuvastasid, et radiaatori eemaldamiseks ei olnud vaidlusaluse korteri omanikul teiste korteriomanike nõusolekut, mis AÕS § 74 lg 1 järgi on korteriomanike kaasomandis oleva küttesüsteemi muutmiseks vajalik.

Pilt SIIT